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界面新闻记者 | 王妤(wángyú)涵

在(zài)全球化浪潮的推动下，中国物业服务行业(hángyè)正经历一场(yīchǎng)前所未有的转型与加速，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海时代”。

近日，埃及(āijí)住房部下属埃及新城市社区管理局与中埃合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政(xíngzhèng)首都中央商务区城市运营执行协议(xiéyì)。

而中海物业作为地平线运营管理公司(gōngsī)的股份(gǔfèn)持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银(qiáoyín)股份等多家(duōjiā)物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现(shíxiàn)品牌国际化与提升(tíshēng)”，中指研究院物业事业部研究副总监彭雨在接受(jiēshòu)界面新闻采访时表示。

从(cóng)时间轴来看，物企出海早有先行者探路。

早在2014年，彩(cǎi)生活就收购了新加坡物业(wùyè)公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折，但(dàn)物业企业出海的步伐从未停止。

2019年(nián)，绿城服务斥资约5026.77万澳元收购澳洲早教机构(jīgòu)MAG的56%股权，有意(yǒuyì)将服务边界拓展至社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大(dà)客户步伐。

2024年以来(yǐlái)，更多的物业企业加入到出海(chūhǎi)行列，路径也更加多元。

去年3月份，宋都服务宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权(gǔquán)； 11月，侨银(qiáoyín)股份与阿联酋中国创新中心签署战略合作协议，探索城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花(bǎoshíhuā)物业成功中标拉丁美洲(lādīngměizhōu)五国境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位(quánfāngwèi)内容。

然而海外征途也并非坦途(tǎntú)。

宋都服务的收购交易最终被单方面终止；而绿城服务则在2024年11月(yuè)宣布出售MAG部分股权，交易金额(jīné)约3120万澳元，相比于当初的收购价(shōugòujià)，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出(zhéshèchū)物业企业海外经营所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外市场的政策条款、市场需求、竞争环境(huánjìng)、生活习俗等方面均(jūn)有可能存在差异，双方未必能达成同样地服务理念和方式，直接进行海外业务(yèwù)拓展可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是(shì)微利行业，人力成(chéng)本是无疑是物企成本消耗中占(zhàn)比最大的(de)，选择出海也势必会带来一系列的就业问题。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题。

“本地化(běndìhuà)用工，成本无疑会更低一些(yīxiē)”，中物智库高级研究员宋子谦在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业出海，最直接的还是带动当地(dāngdì)物业服务业(fúwùyè)的发展(fāzhǎn)，对当地的就业会有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和技术人员为主。”

不过，这也意味着会面临(miànlín)着一些风险和挑战，主要是本地化用工(yònggōng)面临的员工素质问题，以及可能引发的意想不到的文化冲突。所以，如何(rúhé)构建一套融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系(guǎnlǐtǐxì)，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略的物企，普遍为国内市场经营(jīngyíng)状况良好的物企，这些企业(qǐyè)的出海战略并非是对国内与国外市场(guówàishìchǎng)的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海物业承接的项目(xiàngmù)涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一(dìyī)高楼”标志塔。

据中海物业方面(fāngmiàn)介绍，未来会将国内的智慧(zhìhuì)物管经验与海外市场需求进行深度融合，打造海外服务标杆，为国家高质量共建“一带一路(yīlù)”贡献力量。

从中海(zhōnghǎi)物业自身发展来看，这一海外突破背后，是其(qí)近年来的深度战略调整。

财报数据显示，2024年，中海物业实现营业(yíngyè)收入140.24亿元(yìyuán)，同比增加7.5%；毛利(máolì)23.26亿元，同比增加12.4%；公司(gōngsī)普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米的在管面积中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自(láizì)公共及其他物业(wùyè)项目，较2023年增加(zēngjiā)了210万平方米。同时，在报告期内(qīnèi)的新增订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向中海物业正在发力城市服务，逐步完成(wánchéng)从传统住宅物业向多元业态拓展的(de)战略转型。

“从特点来看，目前国内物业企业主要采取‘跟随(gēnsuí)’策略”，彭雨对界面新闻指出。而依照“跟随”对象的(de)不同，总体(zǒngtǐ)来看可以分为两大类：

第一类是为负责基建等业务(yèwù)的关联方提供服务(fúwù)，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目，该项目不仅是埃及国家(guójiā)复兴计划的重要工程，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种模式的优势在于(zàiyú)，项目的体量通常(tōngcháng)较大，且确定性高、客户信任度高（基于国内长期合作），能快速形成规模效应，有效降低(jiàngdī)初期开拓风险。

第二类则是作为跨国企业的(de)优质供应商，跟随大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如特发服务针对华为在(zài)全球的自建基地提供的综合设施管理(guǎnlǐ)（IFM）服务。

这类业务则通常要求物企具备(jùbèi)极强(jíqiáng)的标准化(biāozhǔnhuà)输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因，对身处海外的(de)(de)中资企业而言，国内的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍(réng)是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团(bàotuán)出海”的模式，在当前阶段具有显著的现实合理性和(hé)可操作性。

行业变局(biànjú)下的生存之道

当(dāng)中国物业企业集体将目光投向海外，背后是(shì)深刻的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内物管行业由(yóu)“高速增长”转为“高质发展”，物业上市公司的管理(guǎnlǐ)规模增速也在持续放缓。

中指研究院统计数据显示，2024年，物管(wùguǎn)行业管理面积(miànjī)均值1.29亿平方米(yìpíngfāngmǐ)，同比增长5.92%增速首次跌至(diēzhì)个位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较2023年下降(xiàjiàng)2.01个百分点，增速持续放缓。

从资本表现来看(láikàn)，2024年全年，物业板块总市值跌幅为(wèi)2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长(zēngzhǎng)，整体呈现温和复苏态势。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值(jūnzhí)约为21.25倍。

与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购预算收紧、付款(fùkuǎn)周期延长等压力，让行业整体的利润率承压(chéngyā)。

“未来，国内市场仍将处于高度竞争(jìngzhēng)的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量(fúwùzhìliàng)、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化(shùzìhuà)转型、优化人才结构等方面”，彭雨指出。

而出海，无疑为头部物企实践这些(zhèxiē)转型方向提供了更(gèng)广阔的试验场和潜在的高价值客户。

另外，值得注意的是，政策(zhèngcè)的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振消费专项行动方案》等政策明确提出(míngquètíchū)“推动(tuīdòng)物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内企业有机会出海参与海外项目，以“五大行”为代表的(de)外资未来也有望进一步(jìnyíbù)在(zài)国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在外资企业“走进来”的(de)同时，国内企业也可以将更多目光投向海外市场，瞄准海外市场的相关(xiāngguān)机会。

这也意味着，头部物企有望将海外(hǎiwài)市场视为战略布局的选项之一。

一方面，行业竞争(jìngzhēng)压力持续增加，国内市场的竞争已达(yǐdá)白热化，物业企业开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备出海(chūhǎi)的意愿.

另一方面，伴随着物业企业服务能力的持续提升，物业企业也逐渐(zhújiàn)有能力承接海外那些更高标准与要求的项目(xiàngmù)。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带一路”倡议(chàngyì)的进一步发展与推广，将会有更多中资企业(zhōngzīqǐyè)参与到海外的基建、园区(yuánqū)、贸易、金融、文化交流等项目之中(zhīzhōng)，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着物企海外业务探索的(de)进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业(wùyè)企业(qǐyè)后续有望作为“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间(kōngjiān)，提升物业企业的国际形象。